Как не купить долги вместе с квартирой.

15.05.2016

Рассказывает Эдуард Шалин, юрист , менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти».

Как официально узнать, есть ли долги по приобретаемой вами квартире?

На самом деле, это очень просто. Попросите у продавца квартиры квитанцию за последние месяцы об оплате коммунальных услуг, и вы все увидите сами. Как правило, если есть задолженность по коммунальным платежам, то в квитанции об этом будет соответствующая отметка, если нет задолженности, то проследите, чтобы была отметка банка (чек) об оплате коммунальных услуг. Также вы сможете узнать задолженность, обратившись вместе с собственником квартиры в расчетный центр домоуправляющей компании. Без собственника квартиры вам такую информацию предоставлять не обязаны.

Как заставить продавца оплатить коммунальные долги?

Самый простой способ - это сказать продавцу, что вы не купите квартиру, если долги им не будут погашены. В большинстве случаев, если у продавца нет денег на погашение долга, он может оплатить задолженность после того, как вы рассчитаетесь с ним за продаваемую квартиру. Это можно сделать в офисе банка в вашем присутствии.

Как отследить, оплачены ли долги?

Это вы сможете узнать в расчетном центре домоуправляющей компании. Есть еще один верный способ узнать о задолженности: как правило, домоуправляющая компания не выдает собственнику квартиры выписку из лицевого счета на сделку, если у него имеются долги.

Практика риэлтора: можно ли снизить стоимость квартиры на размер коммунального долга?

В моей практике был очень интересный случай. Квартира в свое время была приобретена на кредитные средства, предоставленные банком. В силу разных обстоятельств заемщик не смог погасить ипотечный кредит. Решением районного суда кредитный договор был расторгнут, и заемщика обязали выплатить банку денежные средства, пени, неустойки и т.д., согласного данного договора. Однако заемщик не смог оплатить задолженность банку, в результате чего квартира была выставлена на торги. На торгах она не была реализована, поэтому судебные приставы передали данную квартиру в собственность банку. Банк выставил квартиру на продажу, а у нас как раз был подходящий покупатель, которому квартира сразу же понравилась, и он был готов ее приобрести за наличные денежные средства. В результате переговоров и ознакомления с документами выяснилось, что на квартире «висит» задолженность по коммунальным услугам порядка 300000 (трехсот тысяч) рублей, накопленная как бывшим собственником, так и банком. Естественно, покупатель не был готов оплачивать задолженность за других лиц и хотел отказаться от покупки. Тогда банк предложил вариант: покупателю было предложено купить квартиру намного ниже ранее заявленной (рыночной) стоимости и оплатить долги, о чем было подписано соответствующее соглашение. В результате покупатель оказался в выигрыше, несмотря на оплату такого большого долга. В итоге сделка состоялась.

Если все же приобрели квартиру с долгами - можно ли не оплачивать чужую коммуналку?

Если вы все-таки приобрели квартиру с долгами за коммунальные услуги, то не стоит отчаиваться. Вы не обязаны оплачивать чужие долги, потому что бремя оплаты коммунальных услуг лежит на собственнике жилого помещения, и домоуправляющая компания не вправе «повесить» долги прежнего собственника на вас, хотя на практике они очень часто это делают. Просто напишите заявление в домоуправляющую компанию с просьбой открыть на вас лицевой счет, укажите, с какого момента вы являетесь собственником, приложив к нему копии правоустанавливающих документов и свидетельства о государственной регистрации права, напишите, что вы не обязаны оплачивать задолженность за бывшего собственника. Помните: обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у вас, как у собственника, с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Какими последствиями это чревато?

Однако из общего правила есть исключение. Согласно действующему законодательству, задолженность за капитальный ремонт привязана не к конкретной личности, а к жилому помещению. Другими словами, на нового собственника ложится обязанность по оплате задолженности за капитальный ремонт за приобретенную квартиру, если этого не сделал бывший собственник. Будьте бдительны.