Как провести сделку с жильем через банковский аккредитив

02.09.2015

Расчеты между покупателем и продавцом – одна из самых нервных стадий сделки с недвижимостью. Немногие часто держат в руках суммы в несколько миллионов рублей, да и надежность банковских ячеек все чаще вызывает сомнения.

Банковский аккредитив дает возможность избежать ненужных волнений в процессе манипуляций с пачками наличности, но вот удобен ли этот механизм?

В плюсах и минусах этой формы расчета, а также в основных шагах по оформлению банковского аккредитива разбирались журналисты БН.

Для тех, кто доверяет

Происхождение русского слова «аккредитив» восходит к латинскому accrēditīvus – доверительный.

В сделках с недвижимостью банковский аккредитив выступает одной из возможных форм безналичных расчетов между продавцом и покупателем жилья при участии банка-посредника.

Справка БН

Что такое аккредитив

«Аккредитив – это расчетный документ, на бумажном носителе, на основании которого банк-эмитент, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива, обязуется произвести платежи в пользу получателя средств по представлении последним документов, соответствующих всем условиям аккредитива, либо передать полномочие произвести такие платежи другому банку», – рассказывает генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.

Эмитентом называется банк, выпускающий аккредитив и перечисляющий на него средства со счета покупателя. Исполняющим банком выступает финансовое учреждение, проверяющее документы, служащие основанием зачисления средств на счет продавца, и осуществляющее эту операцию. Удобнее всего, дешевле и быстрее расчет через аккредитив происходит в том случае, когда счета продавца и покупателя открыты в одном банке.

Нелишним будет запомнить, что аккредитивы бывают нескольких видов.

Во-первых, они делятся на покрытые и непокрытые. В первом случае эмитент переводит деньги в исполняющий банк, во втором средства остаются в банке-эмитенте, а позже списываются оттуда исполняющим банком на счет продавца.

Во-вторых, аккредитивы бывают отзывные (могут быть отозваны банком-эмитентом в любой момент) и безотзывные (соответственно возможности отзыва не существует).

В сделках с недвижимостью сегодня чаще всего используется безотзывный, покрытый аккредитив.

Поэтапно

Общая схема действий покупателя и продавца, желающих рассчитаться с помощью аккредитива, получается следующая. После заключения договора купли-продажи квартиры (в нем должна быть заявлена форма расчета через аккредитив), покупатель подает в банк заявку на открытие аккредитива. Подразумевается, что у него в этом банке уже есть счет (в противном случае его придется предварительно завести), а сам банк оказывает данную услугу.

Справка БН

Что включать в заявление на открытие аккредитива

В заявлении в обязательном порядке указывается такая информация как:
– сумма аккредитива,
– реквизиты всех участников и посредников сделки, включая банк-эмитент и исполняющий банк,
– вид аккредитива,
– срок действия и перечень документов, которые должны быть предоставлены в банк, чтобы он перечислил средства с аккредитива на счет продавца.

На самом деле информации в документе содержится больше, но здесь подробную консультацию дадут представители банка, поскольку форма этих заявлений в разных финансовых учреждениях отличается.

Срок аккредитива может быть установлен разный, в большинстве банков цены на услугу от этого фактически не меняются, чаще всего документ открывается на 30-60 дней.

После открытия аккредитива покупатель дает банку поручение перечислить на него со своего счета денежные средства в размере суммы сделки.

Следующий этап – регистрация договора и перехода прав собственности в Росреестре. После этого зарегистрированные документы предоставляются в банк, который на этом основании осуществляет перечисление средств с аккредитива на счет продавца.

Один из тонких моментов, которые необходимо учесть при составлении документов – порядок возврата средств, если сделка сорвалась. В этом случае банк безусловно осуществляет возврат средств на счет покупателя. Но это будет сделано лишь по истечении срока действия аккредитива, если заранее не оговорить возможность досрочного возврата средств по заявлению на основании тех или иных документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи.

Так ли все просто?

По данным председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, в последнее время доля аккредитивов выросла, однако наиболее популярной формой расчетов все еще остаются банковские ячейки. «По нашей статистике, аккредитив сегодня занимает менее 40% от всех сделок на вторичном рынке жилья. Такая форма расчетов, как аккредитив, пользуется наибольшим спросом у тех, кто планирует безналичные переводы средств от сделки купли-продажи жилья», – говорит эксперт.

По словам генерального директора АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрея Ежова, значительным плюсом такой формы расчета, в отличие от передачи денег через банковскую ячейку, является то, что за нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. «Поэтому в банке очень ответственно относятся к проверке предоставленных документов. В случае если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет», – отмечает эксперт.

Впрочем, специалисты рынка называют и одну из потенциальных точек уязвимости таких расчетов.

Обсуждать перспективы использования аккредитивов риэлторы начали уже достаточно давно. И всегда рефреном этих разговоров звучала безопасность схемы. Однако в последние годы появилась проблема, которая серьезно пошатнула тезис о безопасности.

Дело в том, что государственная система страхования банковских вкладов граждан на аккредитивы не распространяется, и в случае отзыва у банка лицензии (а это в последнее время случается нередко), деньги, находящиеся на аккредитиве, могут, как минимум, надолго зависнуть.

Совет здесь может быть лишь один: открывать аккредитивы в топовых банках, которые если и рискуют потерять лицензию, то уж точно – не одномоментно.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский считает, что есть и ряд других причин, по которым аккредитивный расчет уступает в популярности банковским ячейкам. В их числе недостаточная информированность о нюансах схемы как клиентов, так и самих операторов рынка недвижимости. Многие предпочитают действовать по старинке. Также свою лепту вносит не слишком высокое доверие населения к посредническим услугам финансовых учреждений – многим хочется увидеть и собственными руками пересчитать живые деньги.

Свою роль играет отсутствие в банках качественного сервиса по предоставлению услуги (от грамотных консультаций – до отдельных комнат для клиентов) и бюрократическая волокита: для того, чтобы подать заявку на открытие аккредитива, в банке иногда нужно провести от часа и более.

Сколько стоит

Что же касается стоимости проведения этой формы расчетов, то сегодня она вполне сравнима с затратами на аренду банковских ячеек и сопутствующие услуги (проверку подлинности купюр, их пересчет и так далее).

В среднем, по данным экспертов, стоимость открытия аккредитива – порядка 0,1% от суммы сделки, хотя большинство банков обозначает границы суммы, верхняя из которых в большинстве банков не превышает 10 тысяч рублей, а в среднем составляет около 6 тысяч.

В некоторых финансовых учреждениях отдельно придется заплатить за авизование – уведомление продавца об открытии покупателем аккредитива и выдачу соответствующего бумажного документа. Здесь суммы, как правило, незначительны и колеблются в пределах 300-1000 рублей.

Дополнительно может быть придется заплатить за продление срока действия документа, если, к примеру, регистрация затянулась. Эти затраты сравнимы со стоимостью авизования.