Как регистрировать сделки с недвижимостью по новым правилам

18.08.2015

Новый закон о госрегистрации недвижимости. Федеральный закон «О регистрации недвижимости» вступает в силу 1 января 2017 года. Этот закон заменяет полностью действующий с 1997 года Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основная цель нового закона - создать единую федеральную систему в сфере регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета недвижимости. Все сведения (и о регистрации прав, и о кадастровом учете) будут содержаться в одном реестре — он будет называться Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Что нового

Начнем с определения. Закон говорит о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имушество – это признание и подтверждение государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество; или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется только путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости и может быть оспорено только в судебном порядке.

В государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих объектах: земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах.

Орган, осуществляющий внесение в государственный реестр записи об объекте недвижимого имущества, одновременно осуществляет и кадастровый учет недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости содержит:

• реестр объектов недвижимости (то есть кадастр недвижимости);
• реестр прав, ограничений и обременений на недвижимое имущество;
• реестр границ зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, территорий опережающего социально-экономического развития и т. п.;
• реестровые дела;
• кадастровые карты;
• книги учета документов.

Сроки регистрации. Для государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость устанавиливаются довольно быстрые сроки проведения этих работ:

• если заявление о регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемые к нему документы представляются непосредственно в регистрирующий орган, то срок составляет 7 рабочих дней с даты их приема;
• если же документы подаются через многофункциональных центр – срок составит 9 рабочих дней;
• сроки, связанные с кадастровым учетом объектов недвижимости сокращаются до 5 дней.

Особые сроки устанавливаются для подачи документов через нотариусов. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде с ЭЦП нотариуса – до 1 дня (подробнее).

Где можно подать документы для кадастрового учета или регистрации прав на недвижимость.

Закрепляется принцип экстерриториальности — то есть документы можно подавать в любом регионе, независимо от местонахождения недвижимости.

Слабые моменты

Закон устанавливет общие положения того «как должно быть». По сложившейся в РФ традиции, подразумевается, что к закону будут выпущены подзаконные нормативно-правовые акты, детально регламентирующие, например, как будут взаимодествовать различные органы между собой, когда возникнет необходимость делиться сведениями, как именно вносить в реестр ту или иную запись. Например, новый закон говорит о том, что теперь собственнику недвижимости, с которой сняты обременения или, наооборот наложены в судебном порядке, права на которую признаны также в суде, теперь не нужно будет никуда ходить и беспокоиться о внесении соответствующих сведений в реестр, теперь органы государственной власти и суд, сами будут обмениваться этой информацией. Идея очень хорошая. Весь вопрос в том, насколько быстро будет принят подзаконный нормативно-правововй акт, регулирующий в каком прядке, а какой срок и в каком виде суд будет высылать соответствующие сведения, а орган, осуществляющий регистраию прав на недвижимость, ограничений и обремененияй таких прав – такие изменения в реестр вносить.

Другой нерешенный пока вопрос – это «автоматическое» внесение в ЕГРН записи о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, при отсутствии заявления об ином. Это таже новое правило, устанавливаемое законом о гос. регистрации. Таких участков все еще осталось по стране очень много. При этом реальность такова, что при кадастровом учете вновь образованных земельных участков регистрирующий орган по тем или иным причинам может не обладать полными и актуальными сведениями о законном владельце (в том числе публичном собственнике) исходного земельного участка. В результате этого к неразграниченным может быть отнесен участок, в действительности являющийся разграниченным, а это может привести к злоупотреблениям или добросовестному заблуждению при совершении сделок по распоряжению соответствующими новыми образованными земельными участками в ущерб их законным владельцам. Это в свою очередь поставит под угрозу действительность самой сделки и повлечет для добросовестного участника дополнительные издержки.

Поэтому пока, несмотря на благие постулаты нового закона о регистрации недвижимости, остается актуальной, на наш взгляд, и юридическая экспертиза документов, подаваемых на регистрацию, например, при регистрации сделок с недвижимым имуществом. (ссылка); и «беспокойство» собственника недвижимости о том, чтобы суд или другой уполномоченный орган действительно направил обновленные сведения об объекте недвижимости, и те были внесены в реестр. Потому что печальная правда такова, что так как это нужно собственнику или будущему собственнику объекта недвижимости – это не нужно больше никому. И никакой закон пока, к сожалению, не может переломить эту установку в головах, в первую очередь, наших чиновников. Так что после прочтения и с 2017 года применения положений нового закона о регистрации недвижимости, фраза: «Хочешь сделать что-то хорошо – сделай это сам» - не теряет своей актуальности.