Квартира с "сюрпризом": что делать, если в доме обнаружена незаконная перепланировка.

06.02.2018

Незаконная перепланировка жилья может стать поводом даже к штрафу и даже изъятию недвижимости у ее владельца. Если предыдущий собственник квартиры не рассказал о незаконной перепланировке покупателю, это сильный довод для обращения в суд.

Довольно часто привлекательная квартира на вторичном рынке содержит в себе неприятный сюрприз – оказывается, что ее перепланировка так и осталась неузаконенной. И это вроде бы сугубо формальный момент в одно мгновенье может превратиться в настоящую проблему, которая грозит финансовыми убытками и даже выселением.

В конце прошлого года профильный комитет Государственной думы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Например, поправки обяжут суды в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней.

Статья №25 Жилищного кодекса определяет перепланировку жилого помещения как "его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".

К перепланировке можно отнести следующие действия:

- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Подробный перечень частых ошибок при перепланировках можно найти здесь.

Основное требование при планировании перепланировки — не нарушить прочность конструкций здания или работу инженерных систем дома.

С позиции закона, для контролирующих органов нет различия в том, кто именно провел проблемную перепланировку, и ответственность за использование помещения несет его текущий собственник.

При этом административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

Конечно, самый простой способ – просто приобрести квартиру в новостройке, в который всю работу с документами уже за покупателя проделал застройщик. Это в идеале.

Если, покупатель по каким-то причинам решает брать квартиру из вторичного фонда, то следует обратить внимание на стоимость жилого помещения. Как правило, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются дешевле.

Важно понимать, что даже хорошая скидка на квартиру легко нивелирует необходимые затраты на оформление перепланировки. В противном случае, такой шаг мог бы сделать предыдущий собственник.

Более того, квартиры, в которых перепланировка проведена и даже узаконена, наоборот продаются с премией к рынку. Считается, что перепланировка – это улучшение жилищных условий, комфорта и продавец вправе требовать за это дополнительную наценку. Как правило, ее размер не превышает 10%.

Второй "тревожный сигнал" о наличие незаконной перепланировки требование продавца о расчете наличными, без использования ипотеки. Банки всегда тщательно подходят к вопросу проверки чистоты документов по каждой квартире и крайне дают кредиты на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой.

Если несмотря ни на что цена и "новая планировка" квартиры устроили покупателя, и он решился ее приобрести, важно помнить, что узаконить изменения предстоит уже новому собственнику.

В некоторых случаях недобросовестные продавцы могут специально скрыть факт неузаконенной перепланировки в квартире. В этом случае покупатель имеет полное право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и подать иск против продавца, который ввел покупателя в заблуждение.

Как говорит адвокат Виктория Данильченко, если покупатель приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, но не знал об этом, а продавец намеренно ввел его в заблуждение, умолчав о существенных условиях договора купли-продажи, то необходимо обратиться в суд за защитой своих прав.

В суде покупателю необходимо будет доказать, что при приобретении квартиры он не знал и не мог знать о наличии перепланировки. Сформировав правильную, грамотную правовую позицию и представив надлежащие доказательства, есть все шансы выиграть дело, защитив свои нарушенные права.

Исковые требования могут быть совершенно различными, например: о признании перепланировки незаконной или об обязании привести жилое помещение в первоначальное (исходное) состояние и др.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка в жилом помещении всегда предусмотренную законом ответственность. При этом административное взыскание на виновного может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

Источник  news.ners.ru