Маткапитал VS квартирный вопрос.

Смогут ли получить от государства помощь семьи, которые планируют родить (усыновить) второго или последующего ребенка через несколько лет, пока не известно. Если же второй ребенок появился в семье с 2007 по 2018 годы, то родители вправе получить материнский капитал и направить его на улучшение жилищных условий независимо от срока давности. О том, как это осуществить на практике, БКН.РУ расспросил у экспертов рынка.

Буква закона

Деятельность программы «Материнский (семейный) капитал» регламентирует ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года. Документ вступил в силу с 2007 года.

Согласно закону, получить материнский капитал может любая российская семья с двумя и более детьми, один из которых родился или был усыновлен после 1 января 2007 года. Причем при получении матпомощи от государства не играет роли, полная или неполная семья на нее претендует. То есть получать материнский капитал, вопреки его названию, может не только мать, но и отец детей.

Родители и дети должны иметь гражданство РФ. Однако и здесь существуют исключения. Так, на материнский капитал могут рассчитывать мужчины-иностранцы, женатые на гражданках РФ, родивших или усыновивших двоих детей, но умерших или утративших родительские права, не успев воспользоваться государственной помощью.

Получить материнский капитал можно только единожды, зато срок обращения за господдержкой не ограничен. Что это значит на практике? Это означает, что родитель имеет право обратиться за субсидией в любое удобное для него время: сразу после рождения либо усыновления второго ребенка, через год или позже. Также стоит знать, что материнский капитал не облагается налогом на доходы физических лиц.

Для получения материнского капитала необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту жительства (прописки). Бумаги о рождении ребенка и заявление на предоставление субсидии можно отнести самостоятельно или отправить по почте. Спустя месяц после подачи документов в Пенсионном фонде выдают сертификат, который подтверждает право на материнский капитал. Если гражданину РФ отказывают в выдаче такого документа, то сотрудники Пенсионного фонда должны объяснить конкретные причины. В любом случае родитель имеет право обжаловать такое решение в суде.

По данным статистики, сегодня материнским капиталом в Петербурге и Ленобласти улучшают свои жилищные условия более 80% семей, в которых второй и последующий ребенок появились начиная с января 2007 года.

Материнский капитал в погоне за инфляцией

Размер материнского капитала ежегодно изменяется. Сумма, как правило, индексируется с учетом инфляции. За восемь лет работы программы объем госпомощи семьям увеличился более чем на 80%. Если в 2007 году сумма материнского капитала равнялась 250 тыс. рублей, то к 2016-му она достигла 453 тыс. рублей. Ежегодно законодатели прибавляли к материнскому капиталу 20–30 тыс. рублей, однако в нынешнем году материнский капитал не увеличился.

Даже людям, мало знакомым с рынком жилья, понятно, что сумма господдержки не позволяет приобрести комфортабельное жилье в Петербурге и области.

«В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки по приобретению недвижимости. Если в провинции размер материнского капитала может составлять до трети покупки, то в Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше», – делится наблюдениями Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

«Главный плюс программы – расширение возможностей для приобретения жилья для семей с детьми, поскольку по сути часть стоимости жилья оплачивает государство. Для застройщиков это расширение круга новых клиентов и стимулирование спроса», – поддерживает коллегу Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп».

Оплачивать покупателю приходится ровно разницу между суммой стоимости квартиры и суммой материнского капитала. «Купить двухкомнатную квартиру площадью 47 кв.м в новом ЖК, строящемся во Всеволожском районе рядом с метро “Девяткино”, сегодня можно при 100%-ной единовременной оплате или в ипотеку с 20% скидкой по 55 тыс. рублей за “квадрат”. В этом случае полная стоимость составит 2,585 млн рублей. При внесении первоначального взноса с использованием материнского капитала, который сегодня равен 453 тыс. рублей, клиенту останется доплатить разницу в 2132 тыс. рублей», – приводит расчеты от компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов.

В рассрочку или в кредит

После получения заветного сертификата стоит определиться, как им распорядиться. Что касается улучшения жилищных условий, то вариантов два: покупать строящееся жилье по договору долевого участия или вложить деньги в жилищно-строительный кооператив. На первичном рынке материнский капитал можно использовать для получения ипотечного кредита на долевое строительство, причем по выгодным процентным ставкам. Если семья успела накопить часть средств, то можно совершить единовременную покупку или рассчитаться за квартиру в рассрочку.

Изначально федеральный закон запрещал приобретать жилье с использованием материнского капитала в домах с готовностью менее 70%. Со временем эти жесткие условия были сняты. Средства материнского капитала можно использовать для покупки недвижимости в новостройке любой степени готовности. Важно, чтобы застройщик работал в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. Правда, не всегда бывает достаточно таких мер. Если родители намерены покупать квартиру на стадии котлована, то лучше проконсультироваться с сотрудниками Пенсионного фонда или риэлторами по поводу репутации застройщика.

По ипотеке средства материнского капитала можно потратить на первый взнос, выплату основного долга или процентов по займу, а также можно погасить жилищный кредит, который семья взяла еще до рождения второго ребенка.

Если квартира приобретается в ипотеку, то дожидаться достижения ребенком трех лет не обязательно. Средства материнского капитала в этом случае направляются на частичное погашение ипотечного займа или уплату процентов. Сегодня все крупные банки готовы работать с материнским капиталом. Нужно обратиться в банковскую структуру за одобрением ипотечного займа, затем подписать договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. После этого банк переводит средства строительной компании, а клиент пишет заявление о выбранном способе расходования материнского капитала в Пенсионный фонд. Нужно подать полный пакет документов в Пенсионный фонд, после чего он обязан перечислить в течение двух месяцев денежные средства. До этого момента заемщики вносят регулярные платежи по кредиту из собственных средств.

Если родители предпочли рассрочку, то Пенсионный фонд при наличии уже заключенного договора о покупке пая должен направить деньги застройщику или в ЖСК. Для проведения этой сделки требуется, чтобы второй ребенок достиг трехлетнего возраста.

Для перечисления средств материнского капитала необходимо предоставить в Пенсионный фонд следующие документы:

•материнский сертификат;

•заявление о распоряжении средствами материнского капитала;

•страховое пенсионное свидетельство;

•документы, удостоверяющие личность и место жительства лица, получившего сертификат;

•копию зарегистрированного договора долевого участия, справку об уплаченных средствах и тех, что осталось выплатить (для участников ЖКС – выписку из реестра кооператива, подтверждающую членство, справку о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся задолженности; копию устава);

•копию кредитного договора и справку из банка о размерах остатка основного долга (при покупке квартиры в ипотеку).

Кто поддержит материнство

В существующих экономических условиях большинство застройщиков охотно идут на сделки с использованием материнского капитала.

Например, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» принимает материнский капитал в качестве оплаты за квартиры по любой схеме. Компания «БФА-Девелопмент» работает с материнским капиталом по всем объектам, и доля сделок с его использованием составляет не менее 10–15%. «Часто материнский капитал используют при погашении ипотечного кредита», – делится наблюдениями Светлана Денисова.

«Лидер Групп» работает с материнским капиталом с самого начала действия программы. «С помощью средств материнского капитала можно оплатить первоначальный взнос или его часть при покупке квартиры в ипотеку от ряда наших банков-партнеров. В среднем по нашей компании в месяц заключается до 10 таких сделок», – рассказывает Виталий Виноградов.

По наблюдениям Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», покупатели квартир, приобретающие недвижимость с помощью ипотечного кредита, достаточно часто используют средства материнского капитала. «В случае если покупателям
не хватает средств на первоначальный взнос, который в большинстве банков составляет 20% от стоимости недвижимости, они могут использовать материнский капитал как часть первого взноса. Такую опцию для заемщиков предусматривает, например, банк ВТБ24. Также средства материнского капитала могут быть использованы для досрочного погашения ипотечного кредита, начиная с первого дня заключения договора без ограничений. Если покупатели получают материнский капитал при рождении второго ребенка спустя несколько лет после оформления ипотеки, его средства также могут быть направлены на досрочное погашение», – поясняет Сергей Степанов.

С участием материнского капитала совершают сделки компании «Полис Групп», «Унисто-Петросталь», «КВС», «Мавис», «Навис», «Таймс», «Отделстрой», «Арсенал-Недвижимость», «ЦДС», «Главстрой-СПб» и многие другие.

Правда, не все застройщики готовы работать по схеме, когда покупатель вносит в качестве взноса средства материнского капитала, поскольку это долгий процесс. Конечно, никто не дает официальных отказов в использовании материнского капитала, но все же условия покупки жилья остаются за продавцом недвижимости.

Особое внимание стоит уделить и банкам. Среди множества российских банков лишь малая часть разработала программу и выдает займы под материнский капитал. Например, Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург», «Банк Москвы», ЮниКредитБанк, «ДельтаКредит», Номос-банк и др.

«Использование материнского капитала для приобретения квартир на первичном рынке – хорошее подспорье, чтобы приобрести квартиру большего метража или с лучшими характеристиками. Оформление сделок в этих случаях происходит по заранее согласованному регламенту и не вызывает никаких сложностей у наших покупателей. Доля покупок с использованием материнского капитала по объектам “Петрополя” составляет порядка 2%. В реальности он используется более часто, но мы не всегда имеем возможность об этом узнать. Например, если квартира приобретается с привлечением ипотечного кредита, который гасится впоследствии с помощью маткапитала, – резюмирует Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь».

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Компания «БФА-Девелопмент» работает с материнским капиталом по всем объектам. Маткапитал не обязательно должен быть заявлен при заключении сделки. Возможна оплата взноса по договору долевого участия и в дальнейшем по ходу заключенной сделки. Довольно часто материнский капитал используют при погашении ипотечного кредита. В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки по приобретению недвижимости. Если в провинции размер материнского капитала может составлять до трети покупки, то в Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше. Но, безусловно, такая форма господдержки – важное подспорье для семьи. Наша компания не работает в «жестком экономе» с маленькими квартирами, где общий бюджет покупки составляет 1,5 млн рублей. Кроме того, законодатели с каждым годом расширяют возможности использования семейного капитала, поэтому потенциал роста сделок с его использованием невелик.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

Мы работаем с материнским капиталом практически с самого начала действия программы. С его помощью можно оплатить первоначальный взнос или его часть при покупке квартиры в ипотеку от наших банков-партнеров. Главный плюс программы – расширение возможностей для приобретения жилья для семей с детьми, поскольку по сути часть стоимости жилья оплачивает государство. Для застройщиков это расширение круга новых клиентов и стимулирование спроса. Особых минусов этой схемы покупки я не вижу, поскольку механизм использования средств материнского капитала уже отработан. Единственный нюанс – такие сделки невыгодно заключать в инвестиционных целях, только для постоянного проживания. Поскольку по закону при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала приобретаемое жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. А значит, продать такую квартиру будет сложно, так как потребуется согласие органов опеки и выделение доли в новом жилье для несовершеннолетнего, равное доле продаваемой площади.

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» принимает материнский капитал в качестве оплаты за квартиры в своих жилых комплексах по любой схеме: при единовременной оплате, при покупке квартиры в рассрочку и с использование ипотечного кредита. Многие покупатели используют материнский капитал при погашении ипотеки, поэтому подсчитать количество сделок с его участием проблематично. Для покупателей возможность использовать маткапитал – очевидный плюс. Государство доплачивает за квартиру довольно приличную сумму. У застройщика тоже есть свои выгоды. Благодаря такой поддержке от государства большему количеству людей квартиры в новостройках становятся доступны. Меньше нужно вкладывать собственных имеющихся денег или занимать в банке. Минус один – сумма поступает на счет застройщика не сразу, а спустя несколько месяцев, поскольку после регистрации ДДУ его нужно предъявить Пенсионному фонду. Этому учреждению тоже нужно время для соблюдения всех предусмотренных законом процедур. Однако для такой крупной компании, как «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», такое ожидание не критично.