Оценка недвижимости. Правильное руководство.

28.08.2017

Разобрались в том, как правильно оценивать недвижимость, что нужно знать, заключая сделку о купле-продаже и кто может помочь определить реальную стоимость продаваемого объекта.

У большинства из нас есть во владении недвижимость. Для сделки по купле-продаже необходимо знать стоимость имущества. Определить ее можно самостоятельно либо прибегнув к услугам оценочных компаний. В случае оформления кредита на приобретаемую недвижимость (ипотека) оценка объекта должна быть выполнена исключительно профессионалами.

В условиях активного роста рынка недвижимости цены могут формироваться в результате спекулятивных действий и вследствие этого сильно отличаться от реальных. Проведение оценки независимыми специалистами послужит дополнительной гарантией для соблюдения интересов как продавца, так и покупателя недвижимости.

Стоимость объекта сделки определяется как стоимость обмена и стоимость в использовании.

Стоимость обмена – выгода, которая возникает от обладания таким имуществом (аренда, перепродажа). Стоимость бывает следующих видов:

- рыночная (это усредненный показатель, который предлагают продавцы при наличиисхожих характеристик, таких как площадь объекта, его состояние, удаленность от необходимой инфраструктуры);

- арендная (определяет средний размер арендной платы в конкретном районе, конкурентоспособность, востребованность недвижимости среди арендаторов);

- залоговая (оформляется чаще всего по запросу банков при оформлении контрактов, требующих передачи залогового имущества с целью обеспечения исполнения обязательств заемщиков);

- страховая (защищает интересы собственника, связанные с утратой или повреждением застрахованного имущества, и устанавливается в размере действительной стоимости (фиксируется на весь период действия страхового договора) либо определяется остатком задолженности по кредитному договору (страховая сумма ежегодно уменьшается по мере выплаты остатка задолженности по кредитному договору);

- ликвидационная стоимость (сумма, которую заинтересованное лицо получило бы от выбытия объекта из собственности после вычета всех необходимых трат на такое выбытие, при том условии, что объект уже не подлежит использованию).

Стоимость в использовании – затраты по содержанию объекта недвижимости для собственника, который не планирует отчуждать своё имущество.

Знание этой величины выгодно для управления своими активами.

Различают несколько видов такой стоимости:

- инвестиционная – определяется из прогнозируемой доходности инвестора с максимальной выгодой в адрес последнего;
- кадастровая – определяется инструментами кадастрового учета;
- налогооблагаемая – необходима в целях уплаты налогов;
- стоимость замещения – величина расходов на вновь созданный объект с аналогичными параметрами существующего, с применением цен на день расчетов.

Виды оценки

Массовая оценка – использование стандартных методов расчета нескольких похожих по характеристикам объектов с усредняющим коэффициентом. Индивидуальная оценка – это исследование определенного недвижимого имущества с учетом рынка.

Шаги выполнения оценки:
1. Определяется объект недвижимости, подлежащий оценке.
2. Исследуется пакет правоустанавливающих документов на имущество, сроки владения, количество собственников.
3. Определяется вид стоимости, необходимый для конечного результата, за которым обратился заказчик.
4. Заключается договор оказания услуг с определением сроков выполнения задания и стоимостью выполнения услуг.
5. Специалист собирает минимально необходимые данные для анализа, формирует список источников получения данных, собирает данные бухгалтерской отчетности и учета, проводит исследование техническо-эксплуатационных, индивидуальных характеристик имущества.
6. Применение одного или нескольких методов расчета оценки и подготовка отчета на бумажном (электронном) носителе.

Подходы к оценке

Сравнительный подход – объект сопоставляется с аналогичным имуществом по общим характеристикам с максимально близкими к нему параметрами. Сопоставление проходит также на основании информации о реальных сделках купли-продажи в данном регионе. Сложность данного метода заключается в необходимости наличия базы по сделкам купли-продажи, причем источник такой информации должен быть надежным. Такой метод не подходит для нестандартных объектов.

Затратный подход определяет затраты на возведение с нуля (либо восстановление) недвижимости, аналогичной существующей. Такой метод подходит для оценки земли с целью выгодного вложения средств, для оценки в том регионе, где рынок не слишком активен, а также для страховых компаний и налогообложения. Минус данного способа в том, что прогнозируемая сумма создания объекта может иметь большие погрешности в сравнении с реальной стоимостью строительства (восстановления).

Доходный подход – расчет на основании прогнозируемых доходов от использования такого имущества. Такой метод расчета подходит для недвижимости, которая постоянно находится в бизнес-обороте.

Получая отчет независимого оценщика, заинтересованная сторона сделки получает объективный ориентир стоимости объекта.

Источник  news.ners.ru