Перепланировка: все идет по плану.

01.06.2016

Нехватка свободного места - частая проблема, с которой сталкиваются жители однокомнатных квартир. Есть множество дизайнерских хитростей, вроде стен в светлых тонах или компактной многофункциональной мебели, но все это позволяет лишь визуально прибавить несколько квадратных метров. Однако есть куда более эффективные методы, в первую очередь, перепланировка, о которой и пойдет речь далее.

В тесноте и обиде

Основная задача перепланировки - это, естественно, увеличение полезного пространства квартиры, поскольку даже самая просторная «однушка» проигрывает «трешке» по количеству квадратных метров. В абсолютном большинстве случаев перепланировка выполняется в готовой квартире, ведь далеко не каждый застройщик согласится переделывать уже утвержденный проект ради отдельных покупателей.

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», девелопер пойдет на такой шаг, только если будет полностью уверен в том, что новая конфигурация квартир станет более востребованной, чем прежняя. Другое дело - новый проект, и в этом отношении в столичном регионе в последние годы обозначились две тенденции. Во-первых, это уменьшение размеров жилья. Если пять-шесть лет назад застройщики выводили на рынок однокомнатные квартиры средней площадью 40-45 кв. м, то теперь их сменили «однушки» площадью 35-38 кв. м. Так девелоперы снижали бюджет покупки и тем самым привлекали дополнительный спрос. Кроме того, в Москве и области появились студии площадью 20-25 кв. м и даже микроапартаменты (около 18 кв. м.).

Если говорить о новостройках, то там чаще всего изменениям подвергаются так называемые квартиры со свободной планировкой. Стен в них нет, но есть разметка будущей планировки, выполненная толщиной в один кирпич. Как показывает практика, собственники очень часто передвигают стены, подгоняя размеры комнат под свои запросы. Также жильцы сносят стену, которая отделяет комнату от лоджии, утепляя последнюю, и таким образом увеличивают помещение, поделилась Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» («Миэль-Сеть офисов недвижимости»).

А вот в старых «панельках» стену между лоджией (но не застекленным балконом) и комнатой редко сносят полностью. Гораздо чаще владельцы просто убирают дверь и окна. Стену с батареей оставляют, и над ними устанавливают стол или барную стойку. В целом, это довольно популярный и, что важно, функциональный вариант.

Директор проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов настаивает, что единственным эффективным вариантом является объединение лоджии и комнаты. Остальные вариации требуют масштабных проектных доработок, но чаще всего рассчитывать на согласование таких проектов не приходится. Нельзя поменять местами кухню и комнату или расширить санузел за счет жилого помещения. В последние несколько лет застройщики стали находить решения сократить нежилую площадь, к примеру, с помощью европланировок, где объединена гостиная и кухня. Это позволяет избавиться от «лишних» коридоров, но при этом сохранить функциональность жилого помещения.

«Что касается расширения жилой зоны непосредственно самими собственниками, то такие ситуации встречаются часто, особенно ввиду распространения так называемой «свободной» планировки. Если речь не идет о несущих стенах, то мы идем навстречу таким просьбам. Уверен, что застройщик обязательно должен принимать участие в таких вопросах, чтобы минимизировать возможность возникновения незаконных перепланировок», - рассказал эксперт, добавив, что такие вещи могут привести к печальным и даже трагическим последствиям - если, к примеру, сразу в нескольких квартирах, расположенных друг над другом, снесут капитальную стену. К сожалению, иногда собственники квартир не понимают, что такие действия могут угрожать жизни - как их собственной, так и соседей.

Цена вопроса

На самом деле, существуют не так много вариантов перепланировки в многоквартирном доме. В основном, расширение комнаты возможно за счет территории балкона или объединения комнаты с кухней путем сноса стен, что на выходе дает квартиру-студию.

Если вы хотите объединить лоджию и комнату, убрав перегородку или оконный блок с дверью, то здесь вы вряд ли столкнетесь с серьезными проблемами. Пожалуй, основная из них заключается в том, куда деть весь хлам, что хранится на балконе. Здесь стоит задуматься, что важнее - склад для хранения изредка используемых вещей или полезное пространство в вашей комнате. К тому же, всегда можно воспользоваться «законом вакуума» - чтобы получить что-то новое, нужно поскорее избавиться от старого.

Но совершенно другое дело, когда жилец хочет увеличить пространство путем сноса стен. Как отметил Василий Шарапов, юрист компании «Сити-XXI век», для перепланировки квартиры, которая уже поставлена на государственный кадастровый учет и находится в собственности, применяется специальная административная процедура. «На федеральном уровне правила перепланировки жилых помещений регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ. В каждом регионе могут устанавливаться свои особенности процедуры осуществления перепланировки. Например, в Москве применяется постановление мэрии от 25.10.2011 г. № 508-ПП, которое регулирует процесс перепланировки в многоквартирных домах, а также прилагаемый к этому нормативному правовому акту административный регламент. Данный вопрос решается по месту нахождения помещения в МФЦ», - пояснил Шарапов.

Дмитрий Иванов из ГК «Сапсан» предостерегает от сноса несущих стен - это главное правило, уверен он. «В изменении конфигурации комнат и коридоров никаких проблем нет. Перепланировка согласовывается с Мосжилинспекцией. Сроки получения разрешения зависят от серии дома, этажности, площади и прочих параметров. Стоимость начинается от несколько десятков тысяч до 100-200 тыс. рублей, в зависимости от проекта», - указал специалист.

Евгений Садовников, руководитель отдела дизайна и перепланировок «НДВ Проект Концепт», поделился более детальной инструкцией для тех, кто решил провести перепланировку. Как только обладатель квартиры определился с выбором новой планировки, необходимо подготовить проект для согласования в жилищной инспекции. Прежде всего, необходимо обратиться в одну из компаний, имеющих допуск СРО к данным работам.

Стоимость проекта перепланировки варьируется от 20 тыс. до 80 тыс. рублей. Собственник отдельно оплачивает все государственные пошлины в зависимости от площади квартиры. Некоторые фирмы также предоставляют услуги по согласованию проекта перепланировки. Их цена варьируется от 20 тыс. до 50 тыс. рублей в зависимости от сложности проекта.

Этап согласования проекта в жилищной инспекции проходит в следующем порядке: сначала подготавливаются проект и техническое заключение в компании, имеющей СРО, далее собираются необходимые документы - это технический паспорт, свидетельство о госрегистрации (собственность) или договор долевого участия, акт приемки-передачи квартиры, доверенность от всех собственников квартиры. При наличии обременения, то есть ипотеки, предоставляется письмо из банка с разрешением перепланировки. Если у собственника нет свидетельства о госрегистрации, то необходимо еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и разрешение от управляющей компании на выполнение перепланировки с отметкой в альбоме.

Затем подается пакет документов в МФЦ с заранее написанным заявлением. Согласование в Жилищной инспекции занимает один месяц, еще четыре дня уходят на доставку документов курьером.

После согласования проекта ЖИ МФЦ выдает документы: один экземпляр проекта с печатями от ЖИ, три акта о завершенном переустройстве, решение о согласовании перепланировки, журнал производства работ, технический паспорт. Далее выполняется ремонт и заполняется журнал производства работ.

Как только закончен ремонт (стены возведены и подготовлены к финишной отделке, в ванной положена плитка, уложены все напольные покрытия, установлены все инженерные приборы (унитаз, ванна и так далее), заполняется акт о завершенном переустройстве в трех экземплярах, журнал производства работ. В пакет документов входят и акты на скрытые работы. Далее подготавливается заявление на вызов инспектора на квартиру, все документы сдаются в МФЦ (кроме проекта, он будет нужен при обследовании квартиры). Инспектор должен позвонить, и сообщить, в какой день придет. После обследования квартиры инспектором отправляются документы в МФЦ, а тот выдает акт о завершенном переустройстве.

После этого можно вызывать техника из БТИ. Для вызова необходимо написать заявление и сдать его в БТИ, при этом предъявив доверенность, паспорт доверенного, оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство или договор + акт).

Но на деле мало кто тратит время на прохождение всех необходимых инстанций, особенно, если в ближайшем будущем не планируется продажа квартиры. Стоит отметить, что это не лучшая возможность сэкономить средства и время. Когда обстоятельства вынудят столкнуться с жилищной инспекцией, «самовольник» рискует приобрести множество проблем. Самое меньшее, чем можно отделаться - это административной ответственностью по статье 7.21 КоАП РФ и штрафом в 2,5 тыс. рублей. В худшем случае нарушителя могут обязать вернуть квартире первоначальное состояние или даже принудительно продать ее на аукционе. В любом случае, перепланировку заставят «легализовать», если владелец квартиры знал все требования закона и учел их при ремонте.

Сергей Крючков, директор по проектированию Rose Group, отметил, что идеального метода оптимизации планировки не существует: сценарии жизни разные, они зависят от состава семьи, возраста, уровня обеспеченности покупателей. Однако можно выделить устойчивую тенденцию: в прошлое уходит советский тип планировки однокомнатной квартиры, основанный на выделении в ней маленькой кухни и большой комнаты, совмещающей функции спальни и гостиной. Теперь популярность набирает однокомнатная квартира с небольшой изолированной спальней площадью 10-12 кв. м. Все остальное пространство такой квартиры за исключением санузла, как правило, вообще не разделено перегородками и представляет собой относительно большую гостиную с условно выделенными в ней зонами прихожей и кухни. Площадь таких квартир колеблется в диапазоне 35-40 кв. м.

На свой страх и риск

В России вообще принято вкладывать в итоговую цену продажи все свои затраты чуть ли не за всю жизнь, и это касается не только недвижимости. Но на деле, ремонт не сильно влияет на стоимость квартиры. В первую очередь потому, что жилец делал его для себя.

По словам Марии Литинецкой, перепланировка не только не сильно повлияет на стоимость, но и даже может негативно отразиться на ликвидности недвижимости. «Хотя конечная стоимость такой квартиры напрямую будет зависеть от вкусов потенциального покупателя. А многим из них важно иметь отдельную лоджию, кухню или коридор. В целом, стоимость таких квартир не меняется, так как покупатели в первую очередь обращают внимание на общую площадь помещений», - констатировала Литинецкая.

Если в квартире сделан качественный ремонт по индивидуальному проекту, то владелец, естественно, заложит это в стоимость и квартира может подорожать. Однако сегодня покупатели выбирают наиболее доступные по стоимости и максимально ликвидные объекты, и продать такую квартиру будет сложно.

В последнее время покупатели стали с большей осторожностью приобретать перепланированные квартиры. Если перепланировка не узаконена, а, как показывает практика, это происходит в большинстве случаев, то во время торга с продавцом покупатели стараются добиться максимальной скидки, мотивируя это тем, что им придется потратить время и деньги, чтобы ее узаконить. А вот если сделать это никак нельзя, то продать такую квартиру практически нереально. Ведь приобретая жилье, новый владелец берет на себя ответственность за дальнейшие риски.

Источник  http://news.ners.ru