Подарить квартиру без риска.

17.06.2016

Правила и тонкости оформления договора дарения квартиры.

Дарение квартиры – один из наиболее популярных способов передать право собственности на недвижимость. Связано это с тем, что порой оформить договор дарения более выгодно, чем договор купли-продажи. Люди стали чаще обращаться к данной операции также из-за отмены налога на дарение и наследование. Другое преимущество – оформление дарения проще, чем продажа, наследование или передача квартиры в пользование по договору аренды. Более того, дарение квартиры гарантирует в некоторых случаях большую правовую защищенность. Например, подарив замужней дочери жилье, родители могут быть спокойны, что при возможном разводе данный объект не будет разделен как совместно нажитое имущество. 

Юридически дарение представляет из себя соглашение, согласно которому даритель без получения денег или иной оплаты передает квартиру в собственность одаряемому. Перед совершением данной операции стоит взглянуть на нее под разными углами. 

Процедура дарения квартиры

В общих чертах это выглядит следующим образом. Когда собственник желает подарить квартиру, составляется договор дарения в письменной форме. Для корректного оформления документа следует обратиться в юридическую фирму или к нотариусу. Закон не обязывает заверять данный тип сделок. Следующим этапом является регистрация в Росреестре права на собственность. За регистрацию предусмотрена пошлина. После этого новый владелец получает договор дарения квартиры и свидетельство о государственной регистрации. 
Важно отметить, что с 2006 года был отменен закон о налоге с имущества, полученного в порядке дарения. Но это касается только сделок, совершенных между близкими родственниками. В ином случае налог составляет 13% от стоимости недвижимости, которую оценивает БТИ. Придумано много схем, чтобы обойти этот закон. Например, племянник намерен подарить квартиру тете. Первым делом он дарит недвижимость матери, а она, в свою очередь, оформляет дарение квартиры в пользу сестры. 

Дарение доли

К данному типу сделок очень часто прибегают при передаче доли в квартире. Связано это с тем, что закон предоставляет преимущественное право покупки другим сособственникам. То есть при продаже доли в квартире другие владельцы стоят первыми в очереди имеющих права выкупить ее. Их необходимо уведомлять обо всех изменениях условий продажи, дожидаться ответа. Более того, в случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может оспорить совершенную сделку в суде. Таким образом, удобнее продать долю, оформив договор дарения. Тогда уведомлять других владельцев не нужно. 
Однако подарок, как известно, акт безвозмездный. Соответственно, в договоре дарения квартиры не будет указана сумма, которую обязуется внести покупатель. Продавец в данном случае рискует на самом деле подарить долю, оставшись без денег. 

Специфические случаи

Антикоррупционное законодательство вводит ограничения на подарки для людей, занимающих ряд должностей. В перечне – государственные служащие, медицинские работники, сотрудники воспитательных учреждений. Если получающий в подарок квартиру занимает одну из данных должностей, владельцу придется доказать, что этот подарок не связан со служебным положением. 
Квартиру можно подарить с условием. В таком случае заключается договор обещания дарения. В документе указываются обстоятельства или условия, которые нужно выполнить, чтобы получить в подарок квартиру. При заключении соглашения квартира обретает обременение, а значит, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Такие договоры дарения квартиры заключаются очень редко. Однако если родители, например, хотят поощрить своего ребенка за окончание университета или женитьбу, то могут оформить подобный документ. 

Отозвать договор 

Законодательство предусматривает несколько ситуаций, когда даритель может отменить договор дарения. Во-первых, такое допускается, когда одаряемый совершил покушение на жизнь самого дарителя или члена его семьи или намеренно нанес вред здоровью владельцу квартиры. Если одаряемый убил дарителя, наследники имеют все шансы отсудить квартиру. Другой случай: был заключен договор дарения квартиры, содержащий обещание в будущем передать жилье, но позднее состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что выполнение условий сделки повлечет за собой существенное ухудшение условий его жизни.  
Отменить соглашение можно в судебном порядке, когда одаряемый стал пользоваться вещью, имеющей большую неимущественную ценность для дарителя, так, что есть риск ее безвозвратной утраты. Также в договоре дарения квартиры можно отдельно указать условия отмены его действия. 

Квартира на стадии котлована

Бывают ситуации, когда дом только строится, но появляется необходимость подарить квартиру. Если документы на жилье еще не получены, допускается дарение права требования на квартиру. Договор в этом случае нужно будет регистрировать. 
Но если предметом дарения квартиры становится жилье, оформленное по договору инвестирования, то договор можно заключить без обязательной регистрации. Важно оповестить застройщика о переходе права требования.

Сделка по доверенности

Когда собственник не может лично присутствовать при заключении договора дарения квартиры, можно сделать это по доверенности. Оформить доверенность получится в довольно краткий срок, но важно правильно составить данный документ: здесь должен быть прописан предмет дарения, а также данные одаряемого. Если этого не сделать, доверенность не будет признана. Более того, Гражданский кодекс запрещает оформлять доверенность на самого одаряемого. То есть представитель не имеет права совершать сделки от лица представляемого в собственную пользу.

Прочие «но» 

Дарение недвижимости, купленной в кредит, невозможно, если долг перед банком еще не погашен. Как правило, договор, составленный кредитором, ограничивает право распоряжаться жильем, несмотря на то что заемщик является собственником квартиры. Невозможно также составить договор дарения квартиры так, что передача станет возможна только после смерти дарителя. Гражданский кодекс позволяет только оформить завещание. 
При оформлении дарения квартиры можно столкнуться с тем, что оно считается безусловной сделкой. Это значит, что невозможно, например, остаться жить в квартире после перехода права собственности. Таким образом, даритель не имеет права возложить обременения на недвижимость в свою пользу. Из-за того что сделка безвозмездная, вероятность, что при оспаривании суд встанет на сторону дарителя, выше, чем при сделках купли-продажи. 
Источник  http://www.bkn.ru