1 декабря 2023 г.

Снять и сдать: что такое субаренда и как на ней заработать?

Снять и сдать: что такое субаренда и как на ней заработать?

 

Чтобы сдавать квартиру в аренду, не обязательно быть ее собственником. Можно сначала снять помещение у кого-то, а потом сдать его в аренду другому человеку или даже организации.

Разбираемся в особенностях субаренды и рассказываем, что учесть, чтобы заработать, а не уйти в минус.

Что такое субаренда недвижимости

Простыми словами это сдача в аренду объекта, который взят в аренду. С учетом этого субаренду можно охарактеризовать как передачу в аренду объекта, которым владеет другой человек.

Отношения между тем, кто сдает арендованное помещение, и тем, кто выступает в роли конечного арендатора оформляют в форме соглашения — договора субаренды. При оформлении такого соглашения арендатор по первому договору аренды становится уже арендодателем по второму договору, точнее, субарендодателем. Того, кто арендует помещение у субарендодателя, можно называть субарендатором.

Особенности субаренды

- Практически в каждом случае субаренды нужно получить согласие собственника недвижимости.

- Договор, который оформляется для передачи арендованного помещения в аренду, по многим параметрам повторяет положения первоначального договора аренды.

- По закону тот, кто выступает в роли субарендодателя, не может иметь больше прав, чем собственник помещения, который передает объект ему в аренду.

- Ответственность за целостность имущества и его сохранность перед собственником объекта несет арендатор по первому договору.

- Чаще всего информацию по возврату объекта и срокам уведомлений арендодателя по второму договору сокращают по сравнению с первым. Это делают для того, чтобы не допустить просрочки перед владельцем объекта, что может привести к увеличению стоимости арендной платы и выплате штрафа. Например, если по первому договору аренды предусмотрено, что помещение предоставляется в аренду до 30 декабря текущего года, то в договоре субаренды может быть прописано, что объект сдается до 25 декабря.

Что можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды применим практически ко всем объектам или их частям. Например, так можно поступать с:

- жильем;
- апартаментами;
- землей;
- площадями под торговые объекты;
- прочими объектами, которые относятся к коммерческой недвижимости.

Все перечисленные объекты могут передаваться в субаренду как полностью, так и частично, если этому не препятствуют условия, прописанные в договоре аренды.

Может ли собственник запретить сдачу арендованного жилья

Юридически запрет на передачу объекта недвижимости в субаренду закрепляется пунктом в договоре аренды — в нем указываются, что арендатор не имеет права передавать арендуемый объект в субаренду.

В большинстве случаев если прямо субаренда не запрещена, она считается по умолчанию разрешенной. Но не стоит сдавать недвижимость в субаренду без согласия ее собственника. Это обезопасит от претензий со стороны владельца недвижимости и возможных штрафных санкций.

При необходимости собственник жилья указывает в договоре перечень действий, которые арендатор может выполнять. Либо наоборот – перечень ограничений по недвижимости. Например, пишут, что квартира может быть предоставлена в аренду только для использования в качестве жилого помещения. Если при такой формулировке субарендодатель предоставит помещение для аренды под организацию коммерческого помещения, например, магазина, он нарушит условия договора.

Если вы выступаете собственником объекта и передаете его в аренду без права субаренды, кроме непосредственного запрета в договор стоит включить другую информацию. Это могут быть санкции в форме штрафа, досрочное расторжение заключенного договора. Если будет указан только запрет на субаренду, но не прописаны последствия его нарушения, каким-либо образом повлиять на арендатора будет тяжело.

Что не получится сдать в субаренду

Есть определенные объекты, которые не получится передать в аренду другому лицу или организации. На это не влияет даже то, указан ли в договоре аренды запрет на такое действие или нет.

Не получится сдать такие арендованные объекты:

- лесные публичные участки;

- земельные участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства, которые включены в список госимущества;

- госучастки, которые были переданы в аренду на основании результатов проведенных торгов;

- объекты недвижимости, которые находятся в особых экономических зонах.

Что писать в договоре субаренды

Договор субаренды заключают в простой письменной форме. Обязательное условие – его срок не должен превышать сроков действия договора аренды между собственником помещения и тем, кто принимает его в аренду.

В договор обычно включают следующее:

- наименования сторон договора. Отражают данные по тому, кто сдает помещение в аренду, и тому, кто его снимает. Указывают адреса регистрации и номера документов, удостоверяющих личность;

- предмет договора. В документе в качестве предмета договора указывается недвижимость, которая сдается. Нужно указать точные данные, по которым получится идентифицировать объект — адрес, площадь, количество комнат;

- информацию о том, кому принадлежит право собственности на передаваемый в аренду объект;

- сведения о том, что помещение находится во временном пользовании арендатора. Дополнительно прилагаются реквизиты договора, заключенного между арендатором и собственником помещения;

- дополнительную информацию о том, что находится в квартире. Например, это могут быть данные о бытовой технике и прочих ценных вещах: картинах, коврах, музыкальных инструментах, книгах;

- сведения о том, что договор заключается с согласия арендодателя по первому договору аренды – того, кто владеет квартирой;

- размер арендной платы;

- периодичность внесения арендной платы и сроки. Например, может быть указано, что арендная плата перечисляется каждый месяц не позднее пятого числа текущего месяца;

- способ перечисления арендной платы. Например, можно указать, что она перечисляется на расчетный счет субарендодателя или передается наличными;

- размер залога, который арендатор передает субарендодателю;

- сведения о том, кто оплачивает коммунальные платежи;

- информацию о возможности изменения размера арендной платы. Например, можно указать, что она может пересматриваться не чаще одного раза в год. Дополнительно указывают сроки, в которые до непосредственного повышения оплаты субарендодатель должен сообщить;

- данные об обязательствах субарендодателя. Например, о том, что субарендодатель должен предупредить субарендатора о правах других людей на сдаваемое помещение;

- обязательства субарендатора. Например, необходимость поддержания помещения в исправном состоянии, проведения текущего ремонта за свой счет, своевременного внесения арендной платы, использования объекта по его целевому назначению.

- срок действия договора;

- информацию о необходимости регистрации договора в Росреестре. По закону регистрации подлежат те договора аренды и субаренды, которые заключаются на срок от одного года и более;

- данные о возможности и обстоятельствах расторжения или изменения договора;

- информация о возможности досрочного расторжения договора по решению суда;

- порядок досрочного расторжения договора при наличии оснований;

- особенности и сроки оформления акта приема-передачи;

- ответственность сторон за нарушения условий заключенного договора;

- порядок и нюансы разрешения возникающих споров;

- прочая информация, которую стороны хотят указать. Например, данные о количестве составленных договоров и о том, каким образом регулируются спорные моменты, не указанные в договоре.

Договор обычно составляются в двух экземплярах. Один передается субарендатору, второй остается у субарендодателя. Но если документ будет регистрироваться, дополнительно составляют еще один экземпляр.

Стоит ли сдавать недвижимость в субаренду – преимущества и недостатки

У кого-то получается неплохо заработать на субаренде, а кто-то — наоборот, не зарабатывает ничего или несет расходы на восстановление помещения, поврежденного субарендатором. Поэтому перед тем, как снимать жилье и потом сдавать его другому человеку или организации, нужно оценить возможные преимущества и недостатки.

Плюсы субаренды следующие:

- можно зарабатывать на сдаче недвижимости, не приобретая ее. Это очевидное преимущество – не нужно тратить деньги или оформлять ипотечный кредит, чтобы приобрести квартиру. Достаточно найти подходящее помещение, снять его и потом сдать по более высокой цене. Разница в стоимости аренды за вычетом налога, который придётся платить, будет заработком;

- можно не переживать за состояние квартиры. С одной стороны, субарендодатель несет ответственность за состояние квартиры, но, с другой стороны, это не собственность — нужно только следить за тем, чтобы субарендатор соблюдал условия договора;

- если не будет получаться зарабатывать на субаренде, можно в любой момент перестать этим заниматься. Для этого просто расторгается договор аренды с собственником помещения.

К недостаткам субаренды относят следующее:

- собственник квартиры может быть против того, чтобы арендатор сдавал ее кому-то в аренду;

- для согласия на сдачу квартиры владелец недвижимости может установить некоторые ограничения, которые не позволят быстро найти субарендатора или вообще кому-то сдать квартиру;

- владелец квартиры в любой момент по каким-либо причинам может расторгнуть договор аренды;

- субарендатора на арендованную квартиру можно долго искать. В такой ситуации можно уйти в минус — за аренду квартиры платить придется, а дохода в определенный период не будет;

- может попасться недобросовестный субарендатор, который, например, сломает технику или устроит в квартире потоп и откажется возмещать ущерб. В этой ситуации может получиться так, что придется возмещать ущерб самостоятельно.

Источник  news.ners.ru


Крым, г. Евпатория, ул. Демышева 130
+ Добавить объект
Поиск по параметрам