Дети и недвижимость.

06.06.2016
1 июня отмечается Международный день защиты детей - один из самых радостных праздников для детворы. Этот день также служит напоминанием всем взрослым, что дети нуждаются в их постоянной заботе и защите. Сегодня об особенностях сделок с недвижимостью с участием детей и том, как защитить их интересы, корреспондент «Полезной площади» поговорил с директором юридической компании «Прецедент» Еленой Никоненковой.

- Елена Валерьевна, с какими вопросами, имеющими отношение к теме нашего сегодняшнего разговора, к вам чаще всего обращаются нижегородцы?

- Сейчас с вопросами по поводу оформления/распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних нижегородцы стали обращаться гораздо чаще. Это связано с изменениями законодательства, вступившими в силу с 2016 года. На текущий момент, при распоряжении имуществом, где собственником имущества или доли в нем является несовершеннолетний, требуется нотариальное удостоверение сделки. Это означает, что участие нотариуса необходимо не только при продаже имущества ребенка, но и при отказе несовершеннолетнего в лице его законного опекуна от приобретения долей остальных участников.

Однако следует учитывать, что участие нотариуса в сделках с имуществом несовершеннолетних лиц не отменяет получения заключений от органов опеки и попечительства. По-прежнему, любое действие, влияющее на уменьшение или изменение объема имущественных прав на недвижимое имущество несовершеннолетнего, должно быть согласовано с органами опеки и попечительства. И, на наш взгляд, это основной минус при оформлении недвижимого имущества на детей. Как я уже говорила, все сделки с имуществом ребенка до 14 лет могут совершаться только его законными представителями или опекунами и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки со своим недвижимым имуществом сами, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителя или попечителя. При этом также должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства.

Многие нижегородцы обращаются с вопросами о закреплении права на недвижимое имущество за детьми в будущем и спрашивают, что лучше: оформить завещание или договор дарения. В таких случаях приходится разъяснять, что договор дарения является «немедленной» сделкой, т.е. права на объект перейдут на несовершеннолетнего незамедлительно. Включить в договор дарения (в том числе и в обещание подарить в будущем) положения о том, что ребенок получит права на недвижимость после смерти дарителя нельзя, такой договор будет ничтожным. В случае если подписывается завещание, то ребенок вступает в свои права только после смерти нынешних собственников.

У каждой из перечисленных сделок есть свои «подводные камни». В случае с дарением, это утрата не только права собственности дарителями, но и возможная утрата права пользования жилым помещением, а ведь многие бабушки и дедушки, дарящие квартиры внукам, хотели бы остаться там жить до своей смерти. Что же касается завещания, то к моменту смерти наследодателя ситуация может измениться в части наследников по закону. Напомню, что нетрудоспособные иждивенцы получают долю в имуществе умершего, в том числе, и в завещанном имуществе. К

роме того, популярный вопрос сегодня: «Поможет ли перевод собственности на ребенка уклониться от реализации имущества приставами?» Безусловно, если, имущество будет оформлено не на должнике (родителе ребенка), то обратить на него взыскание приставы не смогут. Однако здесь следует учитывать, что такая сделка может быть оспорена заинтересованным лицом или финансовым управляющим в случае банкротства родителей несовершеннолетнего.

- Рассмотрим конкретную ситуацию. Был взят ипотечный кредит, потом возникли проблемы с выплатами. Квартира единственная, в ней проживает малолетний ребенок. Может ли в этом случае жилье быть продано, а ребенок выселен?

- Ситуация, действительно, непростая для кредитора-банка. Выселить ребенка «в никуда» действительно нельзя. С одной стороны, банк (залогодержатель) имеет преимущественное право на погашение своих требований за счет залогового имущества, с другой стороны, там проживает ребенок.

Но, тем не менее, несовершеннолетнего можно выселить из реализуемого имущества. Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. Государство в соответствии с положениями статей 95 и 106 Жилищного кодекса РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.

В частности Конституционный суд в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.

- То есть, банк сможет выселить несовершеннолетнего?

- Да, безусловно, на текущий момент сформировалась судебная практика, позволяющая прекращать право пользования за несовершеннолетними заложенными жилыми помещениями. Для этого банки обращают взыскание на заложенное имущество, выставляют его на торги. Как правило, на такие квартиры/дома не находится приобретеля, и они переходят на баланс банка для погашения долга. А затем уже банк, как новый собственник, идет в суд и выписывает несовершеннолетнего и членов его семьи.

- Как избежать ошибок при совершении сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети?

- Необходимо понимать, что ребенок привязан к месту жительства своих родителей. И, хотя он может быть собственником недвижимости в одном месте, но подразумевается, что жить должен с одним из родителей. Так, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в жилом помещении, находящимся в собственности одного из его родителей, то до наступления совершеннолетия ребенка невозможно прекратить его право пользования жилым помещением, даже если брак родителей будет расторгнут, и ребенок станет проживать с другим родителем - не собственником жилья. Это связано с тем, что прекращение семейных отношений между родителями не прекращает семейные отношения между ребенком и его родителем.

Таким образом, при совершении сделки с имуществом, в котором ребенок имеет какие-то права: право собственности ли право пользования, всегда следует внимательно отнестись к «ненарушению прав» ребенка, иначе это может повлечь длительный судебный процесс и возможный негативный исход такого дела.

- Если что-то было сделано «не так», то сделка может быть оспорена?

- Да, и последствием признания сделки недействительной, будет возвращение квартиры в первоначальное состояние. Например, если рассматривается дело о приватизации, то она возвращается в муниципальную собственность, а если это была сделка купли-продажи - то в собственность продавца.

В случаях с несовершеннолетними, следует четко понимать, какие именно права они имеют на жилое помещение, и на каком основании возникли эти права. Например, ребенок, не участвовавший в приватизации квартиры, но прописанный, имеет право пожизненного пользования этой недвижимостью. Кроме того, несовершеннолетние дети имеют равные права с родителями на жилое помещение, приобретённое за счет материнского капитала. В данном случае существует лишь формальное ограничение таким понятием, как срок исковой давности, поскольку он начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Более того, ребенок, достигший совершеннолетия, вполне может начать оспаривать сделки родителей. Также такие сделки вправе оспаривать иные уполномоченные органы, например, прокуратура или пенсионный фонд в случае с материнским капиталом.

Источник  http://news.ners.ru