Как выселить нежеланного арендатора.

22.05.2016

Для выселения арендатора существуют описанные законом основания

Конфликты на рынке аренды жилья, к сожалению, не редкость. Бывает, что арендатор по разным причинам перестает удовлетворять наймодателя и последний хочет расторгнуть отношения. Но что делать хозяину квартиры, если арендатор не захочет покинуть квартиру по доброй воле?

Договор на словах

В большинстве случаев владельцы квартир договариваются с арендаторами на словах, не утруждая себя заключением письменных договоров (особенно если квартира относится к массовому сегменту).

Если договор устный, то на первых порах в большей степени рискует арендатор: он сразу выплачивает как минимум две арендных ставки – одну за первый месяц проживания, а вторую – за последний (некоторые называют ее залогом). Сейчас этот «залоговый» платеж все чаще разбивается на несколько траншей, но в большинстве случаев все-таки не отменяется и взимается в обязательном порядке. При этом арендатор «не по договору», с точки зрения закона, будет занимать жилье незаконно и, следовательно, все время будет находиться под угрозой того, что собственник захочет выселить его из квартиры.

Но через несколько месяцев соотношение сил изменится: «залог», скорее всего, уже будет хозяином растрачен. И арендатор, если захочет, сможет игнорировать требование освободить квартиру, как минимум до тех пор, пока хозяин не вернет ему залога.

Теоретически, если арендатор не освободит квартиру ни по первому, ни по второму требованию, арендодатель сможет вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о собственности на эту квартиру (или выписку из ЕГРП) и все-таки потребовать выселения арендатора. Однако полицейские, как показывает опыт риэлторов, стараются такими делами не заниматься (особенно если в семье арендатора есть несовершеннолетние дети).

Как освободить квартиру через суд

Если стороны все-таки заключали письменный договор, то конфликт можно (и нужно) будет решать в суде (ст. 35 Жилищного кодекса РФ).

Все отношения, возникающие при найме жилья одним частным лицом у другого, регулируются ст. 671 и 673-688 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 35 Жилищного кодекса. В них и перечислены основания, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке:

• невнесение платы в течение полугода за проживание по долгосрочному (пятилетнему) договору или просрочка более двух раз платежа по договору, заключенному на срок до одного года (просрочкой может считаться оплата в любой день, следующий за указанным в договоре);
• неоплата коммунальных услуг;
• порча имущества;
• систематическое нарушение интересов соседей;
• использование жилого помещения не по назначению;
• сдача квартиры в поднаем без ведома собственника.

В «белом» правовом поле чрезвычайно велико значение формальных процедур. Так, за три месяца до предполагаемой даты выселения арендатора хозяин квартиры должен предупредить его, вручив данное предупреждение под расписку или выслав его заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. Если наниматель станет уклоняться от получения такого уведомления или, приняв его, все равно не съедет в указанный срок, то собственник сможет обратиться в суд. Все это время выселяемый арендатор будет иметь право пользоваться занимаемой квартирой.

Однако, даже несмотря на все вышесказанное, юристы рекомендуют собственникам все-таки заключать договор найма официально – хотя бы для того, чтобы включить в него максимум пунктов для защиты своих собственных интересов.