Сделка дарения легко расторгается.

Нередко можно встретить объявление такого типа: «Продаю 1-ком квартиру. Собственник. Продажа через дарение. Риэлторам просьба не беспокоить». Какие опасности может таить в себе подобное объявление?

Квартира через дарение – это нонсенс!

- Продажа через дарение? Она, конечно, может быть, но чаще через дарение продают комнаты или доли в квартире, - отмечает генеральный директор компании «ЮСИН-недвижимость» Илья Шахов. - Но чтоб квартиру, я такого, честно говоря, не помню. Но вполне возможно, что такие объявления бывают.

Если б я был покупатель и увидел такое объявление, то оно бы меня насторожило. Но у лично меня есть опыт, знания ситуации на рынке недвижимости, участие в тысячах проведенных сделок. Если бы квартира по параметрам меня устроила и цене, то стал бы вести переговоры для проведения сделки другим способом. Если вы покупаете сами, и у вас нет риэлтора, то не нужно туда ни ходить, ни звонить, ни тем более ввязываться в эту авантюру.

- Я думаю, что это часть рекламы агента на поиск клиента, - считает руководитель отдела купли-продажи недвижимости компании «Твоя квартира» Наталья Есипова. - Ему звонят покупатели, а он им: давайте я вам помогу. Или сами люди продают, чтоб риэлторы их не беспокоили. Это вполне может быть.

Но вот почему квартира продается через дарение, я понять не могу. Комната – да. Там, чтобы не брать согласие на продажу от соседей. Но квартира….Уход от налога? Но ведь налог на дарение посторонним лицам никто не отменял. Те же 13%. Поэтому мне смысл такого объявления понять сложно.

«Замануха» от агентов

Почему даже не звонить? Если пишут, что «риелторам не звонить» - это чаще всего бывает «замануха» агента, чтоб встретиться с «живым» покупателем, - отмечает Илья Шахов. - Это агент таким способом привлекает клиентов. Это картинка радужная.

Но картина может быть и совершенно другая. Вполне возможно, что тот, кто подал такое объявление, приобрел квартиру только месяц назад, но по очень интересной цене. Сейчас хочет квартиру продать дороже, чтоб получить навар, и чтоб налоги не платить. Одним словом, он прячет под одной сделкой другую. А это уже нарушение закона и чревато ответственностью. К примеру, продает квартиру мошенник. Вы купили, еще не успели сделать ремонт, а вам уже приходит повестка в суд. Сделка оспаривается третьим лицом. В суде истец доказывает, что ваша сделка маскировала другую сделку, то есть дарение маскировало куплю-продажу. Это приведёт к расторжению договора дарения. Вы можете возразить, что вас уговорил продавец и у вас есть расписка продавца, но это на судью не произведет никакого воздействия. Нарушили закон – отвечайте. «А деньги кто мне вернет?» - спросите вы. На что судья вам ответит: «Подавайте иск, разберемся».

Или бывают случаи, когда не только сделку дарения расторгают, но и договор купли-продажи тоже. Раньше делалось так. После сделки, даже нотариальной, «продавец» вместе сообщниками сразу после сделки вводит внутривенно в организм спиртосодержащий раствор – например, водку. Потом может в людном месте устроить небольшой дебош, чтоб привлечь внимание полиции. А там нарколог, который констатирует давнее и сильное опьянение, соответствующая справка и…заинтересованные лица, которые могут быть в сговоре с продавцом, подают в суд, прикладывают справку. А когда выясняется, что на сделке был под воздействием, не ведал что творил, уговорили, мол, меня, поддался сладким речам. Итог один – расторжение договора.

Ничто не вечно под луной

- Лет 15 таких объявлений не публиковали участники рынка. И я подумал, что всё это в прошлом. Но не тут-то было! – удивляется заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин. - Всё повторяется! «Ничто не ново под луной!» - написано в Великой Книге.

Давайте разбираться по существу. С какой стати честному продавцу совершать сделку купли-продажи квартиры, прикрывая её притворной сделкой дарения? Зачем покупателю экономить на услугах риэлтора, подставляя себя под двойной удар? Опять жажда «халявы»?

Что касается покупателя, который готов броситься, очертя голову, в одиночку в пучину рынка недвижимости, то это его законное право рискнуть своими сбережениями. Цена риска, правда, очень уж высока, но он хозяин своих денег. Хочет рискнуть - пусть рискует.

С продавцом всё обстоит гораздо интереснее. Будем надеяться, что он не мошенник, а обычный гражданин, который, как это стало модно говорить, «считает каждую копейку». Скорее всего, в данном случае у автора этого объявления (продавца недвижимости) прослеживаются, по крайней мере, 2 мотива: уклонение от уплаты подоходного налога при отчуждении недвижимого имущества, если она у него в собственности менее 3 лет, и нежелание платить комиссию риэлтору. Оба мотива полностью понятны и объяснимы.

Но покупатели должны помнить, что в законодательстве Российской Федерации всё чётко сформулировано. П. 2 статьи 170 ГК РФ гласит: «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила».

То есть, когда выплывет (а она обязательно выплывет) информация о том, что за договором дарения покупатель и продавец скрыли сделку, совершённую на иных условиях, нормы закона будут нарушены. Следовательно, такая сделка будет признана ничтожной, и к ней будут применены правила договора купли-продажи.

Как это выглядит на практике? Суд признает договор дарения ничтожным, и обяжет стороны заключить договор купли-продажи в судебном порядке. Перспектива такова: потерянное время, истрёпанные нервы, потраченные силы и немалые деньги, а в результате – последствия обычной стандартной сделки купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями. Ещё один аспект: Налоговый кодекс Российской федерации никто не отменял. Обязанность по уплате налогов лежит на налогоплательщике (статья 45 НК РФ). Заключая притворную сделку дарения, обе стороны сделки нарушают гораздо более серьёзную статью теперь уже Уголовного Кодекса РФ. Многие покупатели наивно полагают, что неуплата налогов продавцом – его забота. Это не так. Покупатель привлекается к уголовной ответственности как соучастник уголовного преступления. По решению суда участники такой сделки могут быть осуждены в соответствии со статьёй 199 УК РФ. А это уже «…до двух лет лишения свободы…».

Мошенники берут гипнозом?

Порой люди задают такой вопрос: почему люди в здравом уме и твердой памяти идут к мошенникам? «А потому, - говорит Илья Шахов, - что мошенники – это психологи и артисты высокого уровня. Знают, на какие кнопки надавить, легко считывают поведенческую модель лица человека. Далее включают отработанные приемы вовлечения клиента. Они порой и в объявлениях пишут так, что хочется им позвонить. Хорошие маркетологи, ничего не скажешь. При личной встрече мошенники обычно выстраивает доверительную атмосферу, что человек просто тает. Вам так и хочется все говорить и говорить с этим человеком. Гипноз просто какой-то. И если не держать себя в руках и не иметь информации о таких людях, то можно запросто и крупно попасть».

Суд, конечно, произведет реституцию: вернет мошеннику квартиру, а горе-покупателю присудит возврат денег. Только вот вернуть эти деньги бывает очень и очень непросто.
Поэтому, если вы видите в объявлении, что квартира от хозяина без накрутки и цена привлекательная, то не спешите переступать порог этой квартиры. Позовите в помощники специалиста, чтоб он понял ситуацию и в случае необходимости защитил вас от посягательств мошенников.